自上海自貿(mào)區(qū)成立以來，當(dāng)?shù)卮缤链缃鸬默F(xiàn)象愈發(fā)明顯。據(jù)世邦魏理仕研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2013年7、8月份，外高橋寫字樓平均租金報(bào)價(jià)僅為每日2元/平方米，但截至2013年底租金報(bào)價(jià)最高飆升到每日9元/平方米，空置率也從此前的30%降到8%。

事實(shí)上，自2013年9月以來，自貿(mào)區(qū)寫字樓租金就開始上漲，尤其是在9月底自貿(mào)易區(qū)掛牌前后及“十一”后，出現(xiàn)了兩次租金大幅上漲，甚至出現(xiàn)月內(nèi)租金翻倍的現(xiàn)象。截至目前，自貿(mào)區(qū)部分寫字樓租金漲幅已經(jīng)超過500%。

“原來自貿(mào)區(qū)內(nèi)有一部分寫字樓因出租情況欠佳被改成了酒店，而現(xiàn)在這部分酒店又重新改為寫字樓對外出租?！弊蛉眨?月6日），國際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)戴德梁行的一位負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)租賃的主管向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者介紹說，物業(yè)用途的改變，代表著當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場前景格局的重大轉(zhuǎn)變，寫字樓無疑成為自貿(mào)區(qū)受益最多的一種物業(yè)。

租金水平超過市中心

緊靠海岸線的上海自貿(mào)區(qū)寫字樓的租金價(jià)格，已經(jīng)可以與上海市中心商務(wù)區(qū)的價(jià)格相媲美。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年三季度，上海自貿(mào)區(qū)寫字樓租金剛剛超過漕河涇開發(fā)區(qū)；到了四季度，就已把四川北路這樣的優(yōu)質(zhì)板塊甩到后面，逼近虹橋商務(wù)區(qū)。

高力國際昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，上海核心商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓平均租金為每日8.9元/平方米。

世邦魏理仕研究部統(tǒng)計(jì)，外高橋保稅區(qū)內(nèi)目前最貴的寫字樓，湯臣國際貿(mào)易大廈的報(bào)價(jià)，已從成立前（2013年8月）的每日3元/平方米，上漲至每日9元/平方米，4個(gè)月漲幅達(dá)200%，租金價(jià)格直逼市中心地段。該地區(qū)另一寫字樓——外高橋大廈2013年8月至2013年底的租金漲幅更為驚人，其租金報(bào)價(jià)從每日1.3元/平方米，飆到每日8元/平方米，漲幅高達(dá)515%。

德融地產(chǎn)分析師錢寧羅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，受自貿(mào)區(qū)概念影響，加上區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)嚴(yán)重不足，導(dǎo)致整個(gè)外高橋地區(qū)的寫字樓租金價(jià)格出現(xiàn)暴漲，“當(dāng)?shù)貙懽謽遣粌H供應(yīng)量小，而且都是老房子”。

世邦魏理仕研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前外高橋保稅區(qū)內(nèi)，品質(zhì)達(dá)到或接近乙級并對外出租的商業(yè)寫字樓總存量約40萬平方米。其中，樓齡在10年以上的占總量的56%，基本沒有樓齡在5年以內(nèi)的寫字樓。

世邦魏理仕指出，由于現(xiàn)階段咨詢寫字樓房源的客戶數(shù)成倍增長，自貿(mào)區(qū)的個(gè)別寫字樓業(yè)主已停用中介服務(wù)，自行接待上門咨詢的客戶，如寶鋼浦東國貿(mào)大廈、湯臣國際貿(mào)易大廈、三聯(lián)大廈等已基本滿租，有的甚至已停止對外報(bào)價(jià)。

世邦魏理仕環(huán)球研究部董事謝晨認(rèn)為，上海自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，令區(qū)內(nèi)寫字樓價(jià)值迅速被重新定義。但目前推高寫字樓租金和售價(jià)的需求中，有很大比例是來自搶注的中小型民營企業(yè)。這些企業(yè)往往存在需求面積小 （僅供企業(yè)注冊使用）、注冊在區(qū)內(nèi)、業(yè)務(wù)在區(qū)外的特征，且短期內(nèi)不存在往區(qū)內(nèi)派駐大量人員直接開展業(yè)務(wù)的實(shí)際辦公需求。

辦公用地成緊缺地種

記者了解到，上海自貿(mào)區(qū)自掛牌以來，已吸引大量企業(yè)入駐。截至2013年12月31日，自貿(mào)區(qū)內(nèi)新設(shè)內(nèi)資企業(yè)共3405戶 （含分支機(jī)構(gòu)21戶），注冊資本（金）總額685.86億元人民幣；新設(shè)外商投資企業(yè)228戶（含分支機(jī)構(gòu)5戶），投資總額13.38億美元，注冊資本總額9.8億美元。

有機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，隨著大部分企業(yè)入駐上海自貿(mào)區(qū)，辦公用地將成為最緊缺的土地種類，但對于大部分土地性質(zhì)為工業(yè)用地的上海自貿(mào)區(qū)而言，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變是不可避免的。

一位不愿具名的人士稱，自貿(mào)區(qū)寫字樓集中地外高橋，有望成為自貿(mào)區(qū)內(nèi)土地轉(zhuǎn)性的首個(gè)試點(diǎn)區(qū)域，該區(qū)域的部分工業(yè)用地有望轉(zhuǎn)成商業(yè)辦公性質(zhì)。

事實(shí)上，外高橋在2013年8月30日公布的定增預(yù)案中，已經(jīng)顯示土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變的端倪。外高橋定增預(yù)案顯示，在其對上海自貿(mào)區(qū)一期5大平臺(tái)30個(gè)子項(xiàng)目的規(guī)劃中，跨國公司地區(qū)總部平臺(tái)中的四個(gè)項(xiàng)目，既然為公司總部應(yīng)當(dāng)用于辦公，而外高橋?yàn)樵撍膫€(gè)項(xiàng)目安排的地址，除卡爾蔡司項(xiàng)目外，均為倉庫用地。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“倉庫改造成辦公樓還可能，但住宅和商業(yè)地產(chǎn)，不會(huì)是區(qū)內(nèi)重點(diǎn)關(guān)照的對象。政府還是非常謹(jǐn)慎的，臨港現(xiàn)在也不隨便接受投資，只有定制好的項(xiàng)目被認(rèn)可?！?