商業(yè)體價值評估淺析

“商業(yè)綜合體”,是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進(jìn)行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系,從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。而商業(yè)體為商業(yè)綜合體的一部分,是商業(yè)綜合體底層的商業(yè)部分(第一至四層或六層)。商業(yè)體分為住宅底層商業(yè),百貨商場購物中心商業(yè),寫字樓、商務(wù)樓商業(yè)等。廣州市常見的商業(yè)體有住宅底層商業(yè),如華林國際E館、新大新百貨,駿田廣場等;百貨商場購物中心商業(yè),如美林國際飾品中心;寫字樓、商務(wù)樓商業(yè),如太古匯、白云萬達(dá)廣場、正佳廣場等。

在這里我們主要淺析住宅底商、百貨商場購物中心商業(yè),寫字樓、商務(wù)樓商業(yè)這些類型的商業(yè)體的評估。


一、評估商業(yè)體要了解商業(yè)體特點


商業(yè)體的特點有:1、收益性;2、經(jīng)營內(nèi)容多;3、出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多,產(chǎn)權(quán)分散;4、裝修高檔且復(fù)雜;5、垂直空間價值衰減性明顯;


二、了解影響商業(yè)體價格的區(qū)域因素


影響商業(yè)體價格的區(qū)域因素有:區(qū)位繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層、周邊配套等。


1、區(qū)位繁華程度,影響商業(yè)體價格的首要因素是項目所處地段的繁華程度,繁華程度越高,商業(yè)體的價值就越高;對于商業(yè)體,由于商鋪都處于同一棟樓,就得確定商業(yè)體位于商業(yè)區(qū)的具體位置,因為在同一商業(yè)區(qū)中主道上的商業(yè)體比側(cè)道上或其他位置的商業(yè)體的價值要高得多。例如中華廣場,位于商場主入口的商業(yè)租金為1700元/平方米,而位于商場側(cè)門入口的租金約1300元/平方米。

中華廣場外景


2、交通條件,交通的通達(dá)度對商業(yè)體的價格具有很大的影響。道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來巨大的人流量,集中的人流量對商業(yè)體是很重要的。


3、臨街狀況,評估商業(yè)體時,臨街商業(yè)物業(yè)的價格比內(nèi)街的物業(yè)要高得多。


4、樓層,通常情況下位于首層的商業(yè)體的價值要高于其他樓層的商業(yè)體,一般來說,首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房的價格相差比較大,二層商業(yè)用房與其他樓層的商業(yè)用房的價值相差不大。根據(jù)估價經(jīng)驗,商業(yè)體二層商業(yè)用房的價格為首層價格的60%-70%,三層為首層的40%-50%。然而對于一些社區(qū)內(nèi)的商鋪,二層價格可能只是底層的35%-50%,二層與三層可能相差20%左右。


5、周邊配套,通常情況下周邊配套完善的商業(yè)體,其價值也比較高。


三、了解影響商業(yè)體價格的主要實物狀況因素


影響商業(yè)體價格的主要實物狀況因素:建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、設(shè)施設(shè)備等。


1、建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局,商業(yè)體自身的建筑品質(zhì)包括建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施,建筑平面或者空間利用的難易、可改造程度、外觀以及建筑物臨街門面寬窄。另外對于商業(yè)體評估還要考慮其內(nèi)部格局是否有利于柜臺、貨架等的布置和購物人流的組織也對商業(yè)體的經(jīng)營產(chǎn)生影響。


2、凈高,商業(yè)體的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感,不利于經(jīng)營;凈高超過合適的高度,建筑成本會提高,也無助于房地產(chǎn)價值提高。


3、面積,根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異,對商業(yè)經(jīng)營面積要求不同,商業(yè)用房所需的經(jīng)營面積會存在較大的差異。


4、設(shè)備設(shè)施,設(shè)備設(shè)施越完善的商業(yè)體,價值就越高。例如扶手梯越多的商業(yè)體,樓層價值的差距將大大縮小。


四、選好技術(shù)路線及合適的估價方法


商業(yè)體評估一般是一至三或六層的商業(yè)物業(yè),評估這種物業(yè)首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài),經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等,其次是了解同層商業(yè)體的鋪面分布格局,最后根據(jù)不同樓層的具體情況、交易實例、潛在租金及其經(jīng)營費用測算而選擇估價的方法,一般可采用收益法、比較法。


五、評估實例


實例A:華林國際E館


項目位置:廣州市荔灣區(qū)康王中路352號華林國際E館


華林國際地處西關(guān)福地 - 廣州城西側(cè),老荔灣匯聚廣州2200多年歷史文化,早在清朝康熙年間,南來北往的客人就在華林玉器街自由做著各種有關(guān)玉器的生意。連綿500米的華林玉器街,聚集了廣州八成以上的玉器商,囊括了廣州玉器交易總量的90%以上。華林玉器街、源勝陶瓷玉石工藝街聞名于世,華林國際擁有廣州文化名城核心區(qū)域的獨特文化資源優(yōu)勢、四百多年的天賦商脈、有著濃厚的傳統(tǒng)商業(yè)氛圍。

華林國際是由南馳集團(tuán)投資開發(fā),由A、B、C、D、E館共五座商業(yè)綜合體組成,約建成于2006年,總建筑面積為18萬平方米。其中,E館是最新的一個館,其所在的樓宇為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)22層,配備2部扶手電梯,2部客體,1部客體,目前只有客體及貨梯到達(dá)三、四樓。

根據(jù)調(diào)查,華林國際E館首層至第四層為商業(yè),第五層及其以上為住宅,其中首層經(jīng)營翡翠、黃金、珠寶、沉香,第二層經(jīng)營寶石、瑪瑙、蜜蠟、水晶、銀飾,第三層現(xiàn)未裝修,空置,準(zhǔn)備經(jīng)營工藝品及其相關(guān)配套,第四層現(xiàn)未裝修,空置,準(zhǔn)備經(jīng)營銀行、餐飲、檢測中心等配套。目前華林國際E館首、二層商鋪正在招商,只出租不出售。其中首層商鋪層高5.9米,面積10-120平方米,首層平均租金1100元/平方米/月。首層臨街臨門口的位置租金約1580元/平方米/月,臨扶手梯位置商鋪租金約1500-1520元/平方米/月,內(nèi)鋪租金約900-1300元/平方米/月,租期都為3-5年,租金每年遞增10%。二層商鋪層高4.7米,面積15-50平方米,平均租金均價550元/平方米/月,其中扶手梯位置的租金約580元/平方米/月,其他位置400-550元/平方米/月,管理費為38元/平方米/月。三層和四層暫時未招商。根據(jù)調(diào)查位于康王中路的藍(lán)灣國際珠寶交易廣場,有兩部扶手電梯到三、四樓,三層的租金約250-350元/平方米/月,四層的租金約120-180元/平方米/月,管理費為30元/平方米/月。另項目位于上下九步行街商圈,周邊商鋪出售得比較少,但是價格相對比較高,康王中路面積約6-15平方米的臨街小鋪的售價約18-25萬/平方米。

根據(jù)市場調(diào)查結(jié)合物業(yè)的商業(yè)氛圍,交通狀況、裝修等方面的因素,確定華林國際E館的評估參考價如下:


項目

首層

第二層

第三層

第四層

租金(元/平方米)

1100

550

250

180

評估參考價(萬元)

22萬左右

9萬左右

5萬左右

3.5萬左右

樓層修正系數(shù)

1

0.5

0.23

0.16


實例B、美林國際飾品中心


美林國際飾品中心位于廣州市黃埔大道東663號,由美林基業(yè)集團(tuán)開發(fā)的,其位于天河區(qū)成熟商圈(廣交會商圈、廣州家居產(chǎn)業(yè)園區(qū)),為地鐵上蓋物業(yè),項目所處位置交通便利、物流通暢、環(huán)境現(xiàn)代,成為家居飾品專業(yè)市場。

根據(jù)調(diào)查,美林國際飾品中心為一棟鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三層的商業(yè)體,總面積約30萬平方米,首層主要經(jīng)營樹脂,陶瓷、水晶、玻璃、金屬、木雕,花藝等,二層主要經(jīng)營畫廊、框藝、燈飾、紡織飾品、地毯、宗教用品等;第三層經(jīng)營國際館、燈飾、燈藝館;天面為工作室?,F(xiàn)首層至第三層均已裝修,每層配備2部觀光梯,10部手扶梯,3部客體,5部貨梯,配套設(shè)施較完善。

根據(jù)調(diào)查,美林國際飾品中心首層平均租金為110元,二層租60元,三樓租40元/平方米,管理費約38元,首層出租率約為50%,第二層出租率約35%,第三層出租率約95%。周邊匯彩路首層50平方米的臨街小商鋪售價約30000元/平方米,二樓售價約15000-17000元/平方米。

根據(jù)市場調(diào)查結(jié)合物業(yè)的商業(yè)氛圍,交通狀況、裝修等方面的因素,確定美林國際飾品中心的評估參考價如下:


項目

首層

第二層

第三層

租金(元/平方米)

110

60

40

評估參考價(元)

28000

18000

17000

樓層修正系數(shù)

1

0.63

0.6


六、總結(jié)


根據(jù)以上商業(yè)體評估的淺析可知,商業(yè)體評估不能簡單的根據(jù)租售比,樓層修正系數(shù)評估出商業(yè)體的價值。在很多情況下商業(yè)體的租售比,樓層修正系數(shù)等相關(guān)的系數(shù)并不是統(tǒng)一的,是不能一概而論的。在評估過程當(dāng)中我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)商業(yè)體的收益性、經(jīng)營內(nèi)容多等特點,商業(yè)體價格影響的區(qū)域因素,實物因素等來考慮商業(yè)體的價格,再根據(jù)商業(yè)的交易實例,潛在租金以及經(jīng)營費用選用市場法、收益法測算出商業(yè)體的最終價值。