人們耳熟能詳?shù)慕?jīng)濟(jì)適用房和廉租房這兩個名詞，將逐漸退出南京的住房市場。今后，買不起商品房的市民可以購買共有產(chǎn)權(quán)房，即由政府和市民各出一半的錢買下來的房子；而公租房與廉租房正式并軌后，統(tǒng)一變更名稱為公租房。現(xiàn)代快報記者昨天了解到，南京市政府近日出臺了《南京市保障性住房共有產(chǎn)權(quán)管理辦法（試行）》、《南京市公共租賃住房和廉租住房并軌運行實施細(xì)則》、《南京市公共租賃住房管理辦法》等一攬子政策，都將于今年7月1日起施行。

名詞解釋

什么叫共有產(chǎn)權(quán)房？

保障對象與政府共同擁有產(chǎn)權(quán)的房子

辦法所稱的共有產(chǎn)權(quán)保障房是指保障對象按出資金額比例與政府委托部門或機構(gòu)按份擁有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。而保障對象，是指江南六區(qū)范圍內(nèi)，家庭收入、財產(chǎn)、車輛、住房狀況等符合特定條件的家庭。

共有產(chǎn)權(quán)保障房房源包括政府委托建設(shè)的保障性住房、在普通商品住房項目中配建的保障性住房及政府收購的用于住房保障的普通商品住房。這類房子的套型以中小戶型為主，單套建筑面積原則上不超過90平方米。供應(yīng)給低收入住房困難家庭的套型按人口分配，其中1人戶45 ㎡左右，2人戶55 ㎡左右，3人及以上戶65 ㎡左右。

玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)（以下稱江南六區(qū)）范圍內(nèi)保障性住房共有產(chǎn)權(quán)管理適用本辦法。同時要求，江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)應(yīng)參照本辦法制定本轄區(qū)共有產(chǎn)權(quán)保障房管理實施細(xì)則。

政策解讀

4類人群可以買共有產(chǎn)權(quán)房

哪些人可以買？符合下列條件之一的，可以按規(guī)定申購一套共有產(chǎn)權(quán)保障房：

（一）城市低收入、中等偏下收入住房困難家庭（以下稱“中低收入家庭”）申請共有產(chǎn)權(quán)保障房，應(yīng)當(dāng)同時具備下列條件：

1.具有江南六區(qū)戶籍滿5年的城鎮(zhèn)居民； 2.家庭人均月可支配收入在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下； 3.人均住房建筑面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下； 4.家庭人均財產(chǎn)在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下； 5.家庭擁有車輛情況在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下。 （相關(guān)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會適時向社會公布）

需要說明的是，當(dāng)多個家庭共同居住同一住房且其中有兩個及以上家庭符合申購條件時，若一個家庭申購后，其他家庭的住房面積超過本市的保障標(biāo)準(zhǔn)，家庭之間應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定一個家庭申購。

（二）具有江南六區(qū)戶籍且在本市無房屋權(quán)屬登記、交易記錄的城鎮(zhèn)居民無房家庭。

（三）具有江南六區(qū)戶籍且在本市無房屋權(quán)屬登記、交易記錄，簽訂勞動合同且連續(xù)繳納社會保險2年及以上，全日制院校本科及以上學(xué)歷、畢業(yè)未滿5年的新就業(yè)人員。

（四）經(jīng)市政府認(rèn)定的其他住房困難家庭。

除規(guī)定哪些人能買外，辦法還明確，有下列情況之一的家庭或個人，不得申購共有產(chǎn)權(quán)保障房：

（一）在本市已經(jīng)領(lǐng)取征收拆遷安置補償款5年以內(nèi)的；

（二）戶籍為通過購買住房方式遷入本市的；

（三）正在享受住房保障政策的；

（四）市政府規(guī)定的其他情形。

這4種情況不能買共有產(chǎn)權(quán)房

明確商品房小區(qū)中配建保障房比例

對部分可建住宅建筑面積在5萬平方米以上的用地出讓時，可在土地出讓合同中約定配建不低于5%的保障性住房。

騙購共有產(chǎn)權(quán)房將被追責(zé)，并記入誠信檔案

符合條件的怎么買?

可采用公開抽簽或搖號方式確定

光符合條件還不行，根據(jù)辦法，共有產(chǎn)權(quán)保障房供應(yīng)實行申請、審核、公示和輪候制度。每批次共有產(chǎn)權(quán)保障房竣工、驗收合格后，市住保辦和區(qū)住房保障部門應(yīng)及時組織安排輪候家庭和個人選房，購買共有產(chǎn)權(quán)保障房的先后順序，由市、區(qū)住保辦根據(jù)輪候家庭和個人申請登記順序，結(jié)合實際收入水平、住房困難程度等因素分類確定，也可采用公開抽簽或搖號方式確定。

出資比例是多少？

三個檔次：50%、70%、80%

辦法中明確，保障對象持有共有產(chǎn)權(quán)保障房產(chǎn)權(quán)份額根據(jù)其經(jīng)濟(jì)狀況、房價水平等因素確定，但不得低于50%。具體來說，保障對象可分次購買共有產(chǎn)權(quán)保障房產(chǎn)權(quán)份額。首次購買的產(chǎn)權(quán)份額，城市低收入住房困難家庭不得低于50%，城市中等偏下收入住房困難家庭不得低于70%，其他保障對象不得低于80%。

價格怎么定？

略低于周邊商品房價格，動態(tài)調(diào)整

具備買房條件的市民更關(guān)心共有產(chǎn)權(quán)房的價格。辦法規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)保障房供應(yīng)價格實行動態(tài)管理，由市物價部門按照略低于周邊同品質(zhì)、同類型普通商品住房實際成交價格標(biāo)準(zhǔn)核定，并向社會公示。

購買共有產(chǎn)權(quán)保障房可以按照規(guī)定申請?zhí)崛∽》抗e金，公積金管理部門應(yīng)優(yōu)先辦理。

今后可以賣嗎？

自購房發(fā)票記載時間5年后可交易

對一些家庭來說，共有產(chǎn)權(quán)房僅是困難時期的過渡，未來仍存在重新買房的問題。那么，共有產(chǎn)權(quán)房啥時可以上市交易？

辦法規(guī)定，保障對象取得完全產(chǎn)權(quán)份額前，共有產(chǎn)權(quán)保障房不得擅自用于出租經(jīng)營，不得改變房屋用途，個人產(chǎn)權(quán)部分抵押需經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意。自購房發(fā)票記載時間5年后，經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意，共有產(chǎn)權(quán)保障房可上市交易，交易價格按屆時市場價執(zhí)行。這個規(guī)定明顯比擬定稿門檻更低。去年南京出臺的擬定稿規(guī)定，保障對象必須買下全部產(chǎn)權(quán)才能上市交易?，F(xiàn)在則意味著，哪怕只有50%的產(chǎn)權(quán)，也可以上市交易了。

取得的房屋價款扣除原房款后，剩余房款按產(chǎn)權(quán)份額比例分割。除按規(guī)定應(yīng)上繳的收益外，公有產(chǎn)權(quán)人取得的房款專項用于共有產(chǎn)權(quán)保障房建設(shè)、管理、購買等相關(guān)支出。據(jù)悉，共有產(chǎn)權(quán)保障房上市交易產(chǎn)生的差價收益處置辦法另行制定。

另外，自首次購買產(chǎn)權(quán)5年內(nèi)，保障對象可根據(jù)自身需求，分次繼續(xù)按原購買價格購買剩余產(chǎn)權(quán)份額；5年后購買的價格根據(jù)屆時市場價評估確定。

需要注意的是，保障對象使用共有產(chǎn)權(quán)保障房期間購買其他住房的，應(yīng)先取得共有產(chǎn)權(quán)保障房完全產(chǎn)權(quán)，或按照約定退出。

物業(yè)費怎么交？

保障對象全額繳納物業(yè)管理費

占有50% 的產(chǎn)權(quán)，是不是可以只交一半的物業(yè)費？辦法明確，保障對象應(yīng)繳納共有產(chǎn)權(quán)保障房個人產(chǎn)權(quán)部分契稅；按照誰使用誰承擔(dān)的原則，保障對象全額繳納房屋完全產(chǎn)權(quán)建筑面積應(yīng)付的專項維修基金和物業(yè)管理費用。

在《南京市公共租賃住房和廉租住房并軌運行實施細(xì)則》中，規(guī)定江南六區(qū)范圍內(nèi)的公租房和廉租房將并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公租房。并軌后的公租房，將分為住宅和宿舍兩類，并面向不同的人群?！赌暇┦泄沧赓U住房管理辦法》中對公租房的配租方式、租金、退出機制有詳細(xì)規(guī)定。

廉租房將納入公租房管理

在并軌后，公租房和原廉租房保障對象統(tǒng)一納入公租房保障范圍，實行統(tǒng)一受理申請和聯(lián)動審核。細(xì)則實施前已配租入住的公租房和原廉租房，租金標(biāo)準(zhǔn)、收取方式等按原政策執(zhí)行；原租賃合同期滿后，按照新規(guī)執(zhí)行。

今后，南京的公租房分住宅和宿舍兩類。住宅套型以中小戶型為主，單套建筑面積原則上控制在60平方米以下，供應(yīng)人才類的保障對象單套面積可適當(dāng)放寬。各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)、功能平臺、外來務(wù)工人員集中的大型企業(yè)、新就業(yè)人員較多的高等院校、科研院所等單位，在符合城市規(guī)劃規(guī)定用途前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可以利用自有土地新建、改建、擴建公租房，或者改造現(xiàn)有閑置房屋作為公租房，所需資金由建設(shè)單位自主籌集。同時，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與公租房投資和建設(shè)。

租金有不同檔次

公租房保障包括租賃補貼發(fā)放和實物配租兩種方式。租賃補貼發(fā)放對象為符合規(guī)定條件、在市場上自行租賃住房的低收入住房困難家庭。實物配租對象為符合規(guī)定條件的中低收入住房困難家庭、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員以及經(jīng)市政府認(rèn)定的其他住房困難人員。

公租房的租金如何界定呢？據(jù)了解，公租房租金（含物業(yè)管理費）統(tǒng)一按照建筑面積收取。低保、低收入家庭分別繳納標(biāo)準(zhǔn)租金的10%、20%。城市中等偏下收入家庭租金實行租補分離，承租家庭足額交納租金后，由住房保障部門會同財政部門給予其租金標(biāo)準(zhǔn)的50%補貼。新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員、經(jīng)市政府認(rèn)定的各類人才及其他經(jīng)市政府認(rèn)定住房困難人員按照標(biāo)準(zhǔn)租金的70%交納。非政府投資建設(shè)的公租房實行政府指導(dǎo)價，租金標(biāo)準(zhǔn)按照略低于同地段、同類型普通商品住房市場租金水平核定。

公租房的退出一直是難題，此次文件中對退出機制有詳細(xì)的規(guī)定。有困難的可延長6個月，騙租將嚴(yán)懲。