2014年7月24日中華人民共和國國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局和中國國家標準化管理委員會發(fā)布了《中華人民共和國國家標準---城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》【GB/T 18508-2014】，自2014年12月1日起開始實施。

本文對比分析是圍繞正在實施推廣的2014版《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》【GB/T18508-2014】（以下簡稱《新版規(guī)程》）與2001版《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》【GB/T 18508-2001】（以下簡稱《舊版規(guī)程》）在估價實務中運用的變化及注意事項所展開的。

一、《新版規(guī)程》主要技術內容

《新版規(guī)程》規(guī)定了我國城鎮(zhèn)土地估價的術語和定義、總則、價格影響因素、主要估價方法、基準地價評估、宗地地價評估程序、不同用途土地價格評估、不同權利狀態(tài)下土地價格評估。

《新版規(guī)程》適用于城鎮(zhèn)、獨立工礦區(qū)范圍內的建設用地“基準地價”和“宗地地價”評估。

農村建設用地地價評估可參照《新版規(guī)程》執(zhí)行。

二、《新版規(guī)程》主要修改內容

1、章節(jié)的優(yōu)化

《新版規(guī)程》共10個章節(jié)，與《舊版規(guī)程》對比，新增加了“術語和定義”一章?！缎掳嬉?guī)程》將《舊版規(guī)程》中第四章的“估價原則”納入“總則”章節(jié)當中，將“價格影響因素”單獨列為第五章。

《新版規(guī)程》章節(jié)的優(yōu)化調整，是由于內容上的更新和變化，更利于突出重點，讓讀者易于理解。

2、相關表述

《新版規(guī)程》修改了與現(xiàn)行法律、法規(guī)不銜接的相關表述，將對集體土地所有權的永久性取得改稱為“征收”；將“房地產”改為“不動產”；“商業(yè)用地”、“居住用地”根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》標準修改為“商服用地”、“住宅用地”；將“城市非農人口”改為“城鎮(zhèn)常住人口”等?！缎掳嬉?guī)程》相關表述更加準確，與現(xiàn)行法律、法規(guī)緊密銜接。

3、術語和定義

《新版規(guī)程》“術語和定義”一章包含26個土地基本術語和定義，對《舊版規(guī)程》名詞解釋中原有的土地價格、基準地價等術語重新進行了名稱規(guī)范及準確定義。新增加了“公示地價”、“課稅地價”“公示地價系數(shù)修正法”等術語，完善了我國地價管理體系。

例如，《新版規(guī)程》對“地價”定義為“在公開市場條件下形成的客觀合理價格和在特定市場條件下形成的市場關聯(lián)各方可接受的價格”。 《舊版規(guī)程》對“土地價格”定義為“土地價格是指土地的購買價格，是未來年期純收益的資本化，土地使用權價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現(xiàn)值總和”，《新版規(guī)程》地價定義更加反映了市場中的土地價格多樣性，反映了市場中的土地價值內涵，而不僅局限于土地收益價值。

4、估價方法技術調整

《新版規(guī)程》共5個主要估價方法，與《舊版規(guī)程》對比，新增加了“公示地價系數(shù)修正法”。公示地價系數(shù)修正法中詳細描述了基準地價系數(shù)修正法、路線價法和標定地價系數(shù)修正法的應用。修改了基準地價系數(shù)修正法的適用范圍，增加了路線價與基準地價同時存在時的適用原則。下面就評估方法的應用調整分別進行說明。

（1）市場比較法

《新版規(guī)程》在估價期日修正中，增加了地價指數(shù)的使用要求：估價期日修正通常用地價指數(shù)進行修正，地價指數(shù)的編制應符合TD/T1009-2007的有關要求。城市地價動態(tài)監(jiān)測工作開展12年來，通過連續(xù)不斷地分季度、年度采集城市地價監(jiān)測數(shù)據(jù)，深入分析土地價格及市場變化，形成了以季度、年度分類、分區(qū)域數(shù)據(jù)反映市場中短期態(tài)勢和以地價指數(shù)反映市場長期趨勢的全國城市地價監(jiān)測成果?？傮w上看，這項工作已經(jīng)建立了比較完備的基礎和成果形成機制。

城市地價動態(tài)監(jiān)測對于及時、準確的了解市場行情，充分發(fā)揮土地價格對土地利用的調控作用，把握土地價格走勢，增強市場和監(jiān)管調控能力具有十分重要的意義。地價水平值按照土地用途分為商服地價水平值、住宅地價水平值、工業(yè)地價水平值，為了綜合反映城市地價水平,在不同用途的基礎上設置城市綜合地價水平值。估價師在估價實務中需要注意調整該方法的運用。

（2）收益還原法

收益還原法中，修改了房地出租情況下，費用中應考慮的部分因素。

《舊版規(guī)程》房地出租情況下年總費用：經(jīng)營管理費、經(jīng)營維修費、房屋年折舊費、房屋年保險費、房屋出租年應交稅金及其他費用。

《新版規(guī)程》房地出租情況下年總費用：經(jīng)營管理費、經(jīng)營維修費、房屋年保險費、房產稅及其他稅費。

《新版規(guī)程》與《舊版規(guī)程》相比，刪除了房屋年折舊費，將房屋出租年應交稅金及其他費用修改為房產稅及其他稅費。房屋年折舊費在房屋純收益計算時就已經(jīng)考慮了房屋年折舊費用。

②求取房屋現(xiàn)值時，《新版規(guī)程》修改了與《中華人民共和國物權法》相關要求不銜接的表述，為體現(xiàn)對房屋所有權的保護，當剩余土地使用權年期短于房屋經(jīng)濟壽命時，要求“合理估算房屋余值”。

（3）剩余法

與《舊版規(guī)程》相比，《新版規(guī)程》剩余法中，分為兩種類型的土地價格評估，一是評估現(xiàn)有不動產中所含土地價格，二是評估待開發(fā)土地的價格，兩種土地價格的基本公式、流程、適用范圍和各種價格內涵都有所不同。評估現(xiàn)有不動產中所含土地價格=不動產交易價格-房屋現(xiàn)值-交易稅費；評估待開發(fā)土地的價格=不動產總價-開發(fā)項目整體的開發(fā)成本-客觀開發(fā)利潤。估價師在估價實務中應針對不同的土地價格類型分別進行價格評估。

（4）成本逼近法

《新版規(guī)程》成本逼近法中，修改了土地取得費、開發(fā)費、土地增值和價格修正中的表述。例如：《新版規(guī)程》土地取得費定義為按取得土地權利而支付的各項客觀費用，《舊版規(guī)程》為按照土地使用權而支付的各項客觀費用，《新版規(guī)程》擴大了權利范圍。《新版規(guī)程》土地開發(fā)費按待估宗地設定開發(fā)程度下應投入的各項客觀費用計算，《舊版規(guī)程》土地開發(fā)費按該區(qū)域土地平均開發(fā)程度下需投入的各項客觀費用計算。估價師在估價實務中應注意相關價值定義的內涵。

（5）基準地價評估

《新版規(guī)程》修改了關于基準地價更新的具體要求。基準地價更新周期視市場情況而定，更新頻率不得低于每3年一次，每隔6年進行一次全面更新；對需要更新的區(qū)域范圍進行了具體要求等。

《新版規(guī)程》將基準地價系數(shù)修正法的應用范圍限制在“政府已公布基準地價，具有完備的基準地價修正體系的區(qū)域，且涉及國有土地資產處置或土地資產抵押時；所采用的基準地價應具有現(xiàn)勢性，待估宗地的估價期日距基準地價的期日一般不超過3年”。

（6）宗地地價評估程序

《新版規(guī)程》修改了宗地地價評估程序中的部分表述，確立了宗地地價評估和區(qū)域性地價評估兩種技術思路構成的技術體系。

《新版規(guī)程》對每個程序的內容進行了明確的說明，估價師在估價實務運用中需要結合估價工作經(jīng)驗，與時俱進逐步完善。

（7）不同用途、不同權利土地價格評估

《新版規(guī)程》增加了公共管理與公共服務和交通運輸用地的價格評估要點，對“建設用地空間權利”的評估提出了初步指導性思路，刪除了關于綜合用地評估的內容?！缎掳嬉?guī)程》與《舊版規(guī)程》土地用途分類對比如下：

（8）不同權利土地價格評估《新版規(guī)程》規(guī)定在評估中待估宗地用途的設定宜參照GB/T21010-2007的二級類進行細化，對于混合用途的待估土地，應分別界定各用途的構成比例?！缎掳嬉?guī)程》詳細說明了每種土地用途的影響因素、估價方法和評估技術要點，估價師應結合估價經(jīng)驗進一步運用到估價實務中。

《新版規(guī)程》修改了評估中不同權利類型的歸類表述方法；

《新版規(guī)程》相比《舊版規(guī)程》更加細化了不同權利狀態(tài)下的土地價格評估，并詳細說明了每種權利狀態(tài)下土地價格評估的技術要點。

《新版規(guī)程》規(guī)定：“評估相對完整或無特殊限制的土地權利價格，應在主要評估方法中選擇兩種以上適宜的評估方法，評估劃撥土地使用權、地役權、單獨設立的地下或空中土地使用權等不完整或嚴格受限的土地權利價格，在省級以上行業(yè)協(xié)會組織專家論證的基礎上，可以選擇一種適宜的主要評估方法，并應在報告中充分披露，附具專家論證材料。”《新版規(guī)程》相比《舊版規(guī)程》更加細化了不同權利狀態(tài)下的土地價格評估，并詳細說明了每種權利狀態(tài)下土地價格評估的技術要點。

三、綜述

通過將《新版規(guī)程》與《舊版規(guī)程》對比分析后不難看出，《新版規(guī)程》在相關表述、價值內涵及內容說明等方面均存在調整和變化，《新版規(guī)程》是對《舊版規(guī)程》內容的進一步補充、細化和完善，更加與時俱進，我們在應用過程中需要進一步理解和實踐。